近期，深圳楼市迎来了房贷利率下调的政策利好。8月末，《中国经营报》记者走访多家本地银行了解到，在8月22日LRP下调后，深圳本地银行的首套房贷利率已按照新的LPR+30点执行，大部分银行首套利率从4.75%降至4.6%。

　　房贷利率的再次下调释放利好信号，旨在激发深圳居民住房消费需求。根据国家统计局数据，7月，深圳新房价格环比下降0.2%，二手房价环比下降0.5%，是一线城市中唯一下跌的。从二手住宅成交量对比来看，7月，上海二手住宅成交量近2万套，广州近7000套，而深圳仅为2036套。这其中约有六成二手房以接近参考价成交。

　　实际上，根据深圳中原研究中心数据，接近六成项目开盘去化低于五成。在销售低迷的当下，为了资金回笼，开发商也以各种各样的方式吸引购房者。

　　在房地产市场的调控中，除了行业自身政策外，同时也受到金融信贷等方面的影响。8月22日，央行宣布LRP降息，根据最新一期的贷款市场报价利率，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.30%。

　　值得注意的是，今年5年期LPR已迎来第三次下调，截至目前，1年期LPR、5年期LPR累计分别下降15个和35个基点，目前房贷利率已经处在历史最低水平附近。

　　记者走访了深圳部分银行，包括中国银行、招商银行等多位银行个贷经理告知，目前深圳大部分银行房贷利率首套为LPR+30点，二套为LPR+60点。以最新5年期LPR公布的4.30%来算，即首套利率从4.75%降至4.6%，二套利率将从5.05%降至4.9%。

　　“最近申请房贷的客户不多。”有银行的个贷经理称，目前贷款批复量不大，贷款额度充足，只要前期手续完备，当天就能放出款项。

　　房贷利率的下调对于购房者来说，意味着可以省下一笔不少的利息。深圳的购房者陈先生在采访中向记者介绍，如以商贷额度300万元、贷款30年以及等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供会减少252元，累积30年总利息减少9.72万元。

　　不过，记者对不少有意向购房的人进行询问，大家都表示即使降息，购房还是会相对谨慎。“贷款利率方面还是有继续下调的可能。”陈先生向记者表示。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这次利率下调对刚性需求和改善型需求和换房需求，将有一定的促进作用。李宇嘉也补充道，近两年新冠肺炎疫情不断，叠加部分行业不景气，居民预防性储蓄需求上升，因此需要通过降息降低消费成本，降低住房按揭的月供数额。

　　实际上，深圳市场购房者观望情绪依然较浓。中指研究数据显示，8月一线城市成交量整体环比下跌，为17.3％。具体来看，深圳下跌显著，降幅为13％；上海次之，为7％；北京楼市成交回升，涨幅12％。同比来看，各城市同比均下跌，其中深圳下跌明显，降幅为54％，北京次之，为28％。

　　深圳中原研究中心统计显示，深圳上半年上市的39个新房住宅项目中，仅3个项目开盘售罄，大幅低于去年同期水平，接近六成项目开盘去化低于五成。

　　在销售端承压的背景下，新房楼盘推出各式各样的促销宣传，甚至出现了变相降低首付、零首付的相关情况。

　　8月12日晚，深圳市房地产中介协会作出《关于警惕“零首付”购房风险的郑重提示》，称“零首付”大大增加消费者贷款利息及按揭月供款的负担，涉及的部分违规操作，无法在合同中明确约定，且存在被银行拒贷和违约风险。该协会还发文呼吁深圳各房地产中介机构、从业人员拒绝参与此类以“零首付”或首付分期为噱头的销售。

　　随着销量的走低，深圳新房市场的去化周期也逐渐走高。乐有家研究中心数据显示， 2022年6月末深圳一手住宅去化周期为10.3个月，而2021年7月去化周期仅为5.7个月，一年时间，近乎翻倍。

　　在二手房市场，参考价实行后，经过一年半的调整，大部分二手房业主主动下调价格，不少区域一、二手房价格已非常接近，参考价也成为买卖双方博弈的重要参考线。

　　乐有家研究中心数据显示，2021年10月份开始，成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减，由此前的33%~56%减少为2022年6月的17%。而10%偏差值以内的占比目前在40%～50%之间，可见市面上半数成交房源基本能“按参考价卖”。 7月，已有约六成房源以接近参考价成交。

　　2022年上半年，深圳二手住宅仅成交9965套，同比跌近65％，录得2007年以来最低。IPG中国首席经济学家柏文喜认为，从整体来看，深圳楼市还未回暖。

　　柏文喜分析称，在市场预期不够乐观以及趋保守的情况下，就市场心理而言二手房的交易会更加冷淡，这也是深圳今年上半年成交不过万的主要因素。

　　在深圳，福田、南山、宝安属于高房价区域，也是上一轮深圳上涨周期中房价上涨较多的区域。乐有家数据显示，在参考价政策出台之初，福田、南山、宝安约有80%的房源挂牌价高于参考价三成以上，经过一年多的调整，挂牌价出现了普遍下调，但高房价仍占据主流，目前仍有60%左右的房源挂牌价高于参考价三成以上。

　　在土地市场方面，8月30日，深圳2022年第三批集中供应的宅地挂牌，并定于9月28日出让。据悉，本批次7宗居住用地总建筑面积约122.10万平方米，挂牌起始总地价约117.97亿元。

　　值得留意的是，其中初始建设公共住房总建筑面积约39.91万平方米，占比达32%。“深圳供地倾向于公共性质的趋势很明显，所有地块都要建设公共住房，久而久之，就给开发商传达信号。而保租房持有和租赁的性质，决定了开发商拿地必然要做好持有并经营的准备。”李宇嘉指出。

　　今年原本三批次的供地变为按四个批次出让，李宇嘉分析称，首先，减少单批次供地规模，降低流拍率对土地市场的扰动；其次，多批次供地，可以给开发商更多的选择，以缓减单批次拿不到地的困扰；最后，单批次供地减少，小步快跑，契合开发商资金链相对紧张的态势。

　　李宇嘉认为，地方政府通过调节底价、新房限价、调节竞配建的内容和面积，来调节给市场让利的幅度，从而调节市场情绪，以符合当前的市场景气度，也有利于稳定土地市场。

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